典型案例

因银行关于“二套房”贷款政策变动导致购房人未办理贷款的,购房人不能以此主张解除购房合同

来源:   发布时间:2019-02-21   浏览次数:

  ——姚某诉某房地产公司商品房预售合同纠纷案

[案情]
  上诉人(原审原告)姚某。
  被上诉人(原审被告)某房地产开发有限公司。
  20071028日,姚某和某房地产公司签订了《商品房买卖合同》及补充协议,姚某购买某房地产公司开发的位于成都市金牛区营门口路268号的房屋,面积85.49平方米,房屋总价款580 713元。之后姚某按照合同约定于20071028日支付了购房首付款180 713元,余款40万元按揭支付。2007125日,中国人民银行下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》,根据规定,姚某的房屋属于“第二套房”贷款,贷款利率提高。某房地产公司曾于2008715日致函姚某,要求其在接到函件后七日内到某房地产公司处确定履行付款义务的具体事宜,并在2008730日前与中国民生银行股份有限公司成都分行办理按揭贷款事宜。
  成都市金牛区人民法院经审理认为,姚某与某房地产公司签订的《商品房买卖合同》以及补充协议,系双方当事人真实意思表示,合法有效。姚某以某房地产公司未及时办理备案登记为由,主张解除双方之间签订的《商品房买卖合同》及补充协议,返还姚某首付款及利息共计191 325元,理由不能成立,对其主张不予支持。据此,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条、第二十三条之规定,判决驳回姚某的诉讼请求。一审宣判后,姚某不服原审判决提起上诉。

[审判]
  成都市中级人民法院认为,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。姚某认为因某房地产公司延期备案的原因导致和银行的借款合同不能履行,最终导致和某房地产公司签订的《商品房买卖合同》不能履行,但是没有提供相应的证据支持其主张。根据中国人民银行、中国银行业监督管理委员会银发(2007452号《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》及补充通知的精神,涉及第二套住房的贷款需要提高首付比例和利率,但并不禁止对第二套住房发放贷款,姚某并非无法办理到贷款,故对姚某认为其和华夏银行的借款合同实际无法履行的上诉理由不予支持。姚某要求解除和某房地产公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议的理由,不符合合同约定,也没有法律依据,本院对此不予支持。原审判决认定事实清楚,适用法律正确。判决驳回上诉,维持原判。
[评析]
  最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定“商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款,因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”。本案双方当事人争议的焦点在于,因银行“第二套”住房贷款政策发生变动,导致购房人不能以原有条件办理贷款,是否属于司法解释第二十三条规定的“因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的”情形,买房人是否可以据此行使合同解除权。
  本案中,姚某和某房地产公司约定以贷款的方式支付购房款。姚某在缴纳了首付款之后,即向银行提供了收入证明等资料,等待办理按揭。但在按揭贷款的办理过程中,因中国人民银行、中国银行业监督管理委员会银发(2007452号《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》及补充通知的精神,涉及第二套住房的贷款需要提高首付比例和利率,故姚某实际已经不可能以原有的贷款条件取得贷款。但该通知并非禁止银行向第二套住房的购房人发放贷款,只是需要提高首付比例及贷款利率,故姚某在满足以上条件后,实际上还是可以取得贷款的,这种情况和银行完全不发放贷款有本质区别。司法解释第二十三条赋予当事人合同解除权的理由如前所述,因此,提高首付比例及利率不应成为当事人解除合同的理由。且当时房地产市场处于国家宏观调控下,关于“第二套”住房的贷款政策可能需要调整也传言已久。作为购房者,在购买房屋的时候应该对该政策可能出台有一定的心理预期,对该政策出台的风险也应有所防范。综合以上考虑,仅仅以提高首付及利率即拒绝办理办理贷款,进而要求解除合同不利于交易秩序的稳定,其诉讼请求不应得到法院的支持。至于当事人提到的因某房地产公司未将合同备案导致银行不予办理按揭,因当事人未提供证据证明其主张,也不应得到支持。因此,一、二审判决驳回姚某的诉讼请求,是恰当的。