典型案例

对商品房广告不实陈述的法律认定

来源:   发布时间:2019-02-21   浏览次数:

——朱劲浩诉成都华德房地产开发有限公司一案

 

[基本案情]
    2001
年成都华德房地产开发有限公司(以下简称华德公司)在邛崃市修建兴贤商业步行街,并向广大消费者散发了邛崃市兴贤步行街房屋的相关资料,其在宣传资料中有“华德兴贤商业步行街 21世纪商业投资锦囊 70年旺铺产权=一家三代的摇钱树”等内容。同年620日,朱劲浩与华德公司签订了商品房购销合同,以178000元购买了兴贤商业步行街D1号房。在该合同中双方未对房屋产权的年限作出约定。而华德公司与邛崃市国土资源局于2001223日订立的国有土地使用权出让合同,约定华德公司所取得的国有土地使用权的出让年限为50年。2004年,朱劲浩前往相关部门办理产权手续时得知其所购房屋仅有50年产权,为此,朱劲浩认为,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)第三条规定,华德公司对以上房屋70年产权的允诺具体确定,应当视为要约,华德公司收取了其70年产权房屋房款,却只交付了50年产权的房屋,即华德公司多收取了20年房屋使用权的房款。故请求法院判决华德公司退还房款的七分之二即50857元。
[判决要旨]
   
邛崃市人民法院经审理后认为,一方面,《解释》第三条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。”目前对房屋价格造成影响的是房屋的区位、建筑结构和质量等,朱劲浩无证据证明土地使用权的期限对本案争议房屋的价值确有影响。因此,华德公司“70年旺铺产权的宣传内容不符合上述条款规定的构成要约的条件,不应视为合同内容。
  
另一方面,华德公司的上述主张也不构欺诈。理由如下:1、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》已经规定了综合用地的使用年限最长为50年,朱劲浩应当知道不存在70年的产权;2、消费者在购房时,只要审查卖方的各种文件,就可以查清产权状况,原告无证据证明被告实施了故意隐瞒相关文件误导消费者的行为。据此,邛崃市人民法院判决驳回原告的诉讼请求。宣判后,朱劲浩不服,向成都市中级人民法院提起上诉。
   
成都市中级人民法院经审理后认为:

一、购买商品房是市民生活中较大的事项,当事人在购买房屋过程中,应对相关的法律法规有所了解。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》是国务院于1990519日颁布实施的法规,距今已有较长时间,且条例中明确规定综合用地的使用年限最长为50年。因此,有关综合用地使用年限的规定属朱劲浩应当知道的范畴。
   
二、本案中,虽然华德公司就所售房屋作出的“70年旺铺产权”宣传,对购房者有一定的诱导作用,但朱劲浩未提供证据证明,其取得该宣传资料是在与华德公司签订购房合同之时。且双方签订的《邛崃市商品房购销合同》首页《说明》的第4条对购房者在购房时应查看相关证照做了提示,而双方签订房屋买卖合同之前,华德公司已经取得了“兴贤商业步行街”房产的国有土地使用证。没有证据证明华德公司故意隐瞒该国有土地使用证的内容或向朱劲浩提供了其他虚假资料。朱劲浩在签订房屋买卖合同时,有条件查询包括国有土地使用证等相关资料,只要朱劲浩尽到注意义务,就能够知道其所购房屋相应土地的使用年限为50年,不应当因华德公司的“70年旺铺产权”宣传而作出错误意思表示。故不能认定华德公司在订立房屋买卖合同时对朱劲浩实施了欺诈行为。
   
三、《解释》第三条规定中的“说明和允诺”视为合同有效内容应当同时具备两个基本条件。一是具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响;二是必须符合法律法规的规定。从房屋价格成因分析,房屋的公允市场价格主要与房屋使用性质、所处区位、建筑结构、材料、外观、质量、开发商品牌和商誉等综合因素相关联,并最终由市场供求关系所决定。土地使用年限对房屋价格有一定影响,但未达到重大影响的程度。另外,根据国务院颁布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条的规定“综合用地的使用年限最长为50年”,而华德公司开发建设的为“家带店独立跃式商铺”,属综合用地的范畴,相应的土地使用年限应为50年。“70年旺铺产权”也不符合该行政法规的规定,因此,有关“70年旺铺产权”的宣传内容不能作为本案商品房买卖合同的有效条款。
   
四、因双方签订的买卖合同中,并未载明朱劲浩购买的房屋有70年产权。同时,也无其他证据证明朱劲浩与华德公司签订房屋买卖合同,是按70年房屋产权确定的房款,结合前述理由,应当推定朱劲浩购买的是50年产权的房产。
   
综上,二审法院认为原审判决驳回朱劲浩诉讼请求正确,应当予与维持。遂判决驳回上诉,维持原判。
[法理评析]
   
一、商品房的概念
   
在我国,商品房的概念是在上世纪 90年代国家提出 “住宅商品化”的口号后出现的。这一名词首先为经济学领域所使用,我国迄今尚无法律、法规对其作出明确定义。一般认为,商品房是与传统的福利房相对应的一个名词。福利房,即由国家或者单位给予各种政策支持,无偿或低价分配给职工居住或使用的房屋,该类房屋不得自由流通。一般来说,职工只有使用权而无所有权。而商品房是由房地产开发企业开发,专门用于出售或出租的房屋。商品房无论是在价格还是流通方面均反映其作为商品的特性,其价格由市场决定,流通实行自由流通。商品房买卖是购房者有偿取得商品房所有权的一种方式。在我国商品房买卖根据买卖主体不同,可分为一级市场买卖和二级市场买卖。所谓一级市场买卖即在开发商和购房者之间进行的商品房买卖;所谓二级市场买卖即在购房者之间进行的商品房买卖。
   
二、商品房销售广告和宣传材料是否为要约

《解释》第3条的规定保护了买受人合法权益,按照该条规定,以及《合同法》第14条的规定,在出卖人的销售广告和宣传材料的内容符合以下条件时,就应认定为要约。
   
一是对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的。一般来说,买受人选择一个房屋,主要考虑的是房屋使用性质、所处区位、建筑结构、材料、外观、质量、开发商品牌和商誉等综合因素并最终由市场供求关系决定。土地使用年限对买受人作出最后的意思表示有一定影响,但未达到重大影响程度。本案中,原告朱劲浩绝不可能完全仅仅因为70年的所有权而决定购买此房屋。
   
二是出卖人对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定,实践中,商品房销售广告中的说明和允诺主要有以下几种情形:1、对商品房环境质量的陈述;2、对商品房使用功能质量的陈述;3、对商品房美观性质量的陈述;4、对购房者提供某些优惠的说明;5、对配备水、电、气等设施的承诺等。这些宣传内容具体确定,购房人往往基于对其内容的信任决定进行商品房交易,即使它们未纳入合同,也仍构成合同的内容,若开发商有所违背,就应承担违约责任。就本案而言,“70年旺铺产权”并非对商品房规划范围内的房屋和相关设施所作的说明和允诺,而是对土地使用年限所作的夸大宣传,基于土地使用年限本身所具有的法定性,该夸大宣传对购房者决定是否进行交易并无实质性影响。